2023年，中国房地产市场整体呈现“前高后低”的整体趋势，销售增速在一季度短暂回升后，自二季度起持续走弱。在此背景下，房地产央国企以其稳健的销售业绩展现出较强的市场韧性。
5月下旬以来，铁矿石现货价格大幅下行，普氏铁矿石价格指数最低跌至102.65美元/吨，累计下跌近15.0%；大商所铁矿石期货主力合约跌破800元/吨整数关口，自高位累计下跌14.5%。近期铁矿石价格表现疲弱，领跌黑色产品期货。
23日，市场规模排名第一的保利发展（600048）发布了2023年度业绩报告，数据显示，去年全年，公司实现销售签约面积 2386 万平方米，销售签约金额 4222 亿元，市场占有率为 3.6%，连续 8 年提升。公司全年实现品质交付 29.1 万套，同比增长 12%；实现营业收入 3468 亿元，同比增长 23.42%；净利润 178.99 亿元；归母净利润 120.67 亿元。
公司拟以实施权益分派股权登记日的总股本扣减公司回购专用证券账户的股数为基数，每10股派发现金红利4.10元(含税)，总体分红比例提升至净利润的40%，为公司历年之最高水平。
尽管遭遇市场下行，保利发展凭借前瞻性的战略决策与扎实的品质内核，成功抵御市场压力，多项经营指标稳居行业之首，且保持了财务稳健，截至报告期末，公司扣预收资产负债率 67.14%、净负债率 61.20%、现金短债比为 1.28，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。
销售领先稳住基本盘
尽管全国商品房销售规模整体收缩，但保利发展依然凭借其品质内核的提升，强化了产品与品牌的市场竞争力，构建起适应新周期的稳健增长模型。
中指研究院最新发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。TOP100房企权益销售额为43468.4亿元，市场份额为34.5%，较2022年下降4.8个百分点；百亿房企权益销售额为44862.0亿元，市场份额约35.6%。
从具体表现看，央国企销售表现显著好于混合所有制房企和民营房企。在市场持续低迷的环境下，保利发展展现了足够的韧性：市场排名升至行业第一，是行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率提升0.2个百分点。与此同时，公司的销售质量显著提高，即使在下行环境中，股东销售金额仍得以有效保障。保利发展在追求规模增长的同时，更加强调销售回款的质量，全年回笼率达到的102%，充足的现金回流为公司抵御市场波动和推动经营发展提供了坚实的财务基础。
保利发展得以在市场下行周期保持销售的稳定，得益于公司战略投资上的精准布局，并深挖长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群的销售潜力，以“因城施策”策略深入挖掘各热点城市和核心城市的市场需求。数据显示，2023年，保利发展在珠三角、长三角销售贡献分别超 1100 亿元和 1400 亿元、广佛合计超 800 亿元、上海超 500 亿元，深耕效果显著。 2023年，保利发展在38个核心城市的销售贡献占比高达88%，连续四年实现提升，市场占有率更是达到了6.8%，同比增长0.7个百分点。同时，公司在超过27个城市中的市占率超过了10%。
2023 年，保利发展以高质量客户研究为基础，聚焦核心城市，拓展优质项目，实现资源结构持续优化。报告期内，公司共拓展项目 103 个，总地价 1632 亿元，权益地价 1359 亿元，同比提升 26%，拓展权益比提升 16 个百分点至 83%。公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，具有较强盈利能力。2023 年新获取项目中 40%当年开盘并贡献签约金额超 300 亿，2022 年新获取项目年内收回全部股东投入。
报告期末，保利发展土地储备计容建面 7790 万平方米，其中存量项目 6608 万平方米，增量项目 1182 万平方米，存量项目占比下降 8 个百分点；核心 38 城面积储备占比近 7 成，提升 2.4 个百分点，资源结构不断优化。
平安证券、民生证券、开源证券等多家券商机构相关研报认为，在一二线核心城市及热点地区频频拿下优质增量资产，为保利发展后续打造品质项目铺垫区位红利基础。随着新增拿地奠定利润空间，未来公司结转毛利率有望边际改善。
财务稳健提升经营韧性
在行业下行期，保利发展坚守财务纪律，强化财务安全管控，确保企业在复杂多变的市场环境中保持安全与发展的双重平衡。
年报数据显示，截至2023年底，公司手持货币资金1480亿元，保持在总资产 10%左右的合理水平。此外，公司报告期末并表口径已售待回笼资金(含销项税)966 亿元，未来可动用资金充裕。
同时，保利发展积极优化债务结构，有息负债规模减少271亿元至3543亿元，有效降低了偿债压力。此外，公司综合融资成本由2022年末的3.92%降至3.56%，实现降本降息，抗风险能力显著提升。尤为值得关注的是，面对美元加息导致的房企境外美元债成本攀升及汇率波动风险，保利发展成为头部房企中唯一一家已将全部境外美元债清偿的企业，凸显其卓越的财务风险管理能力。
保利发展的经营活动现金流表现强劲，连续六年保持正值，2023年达到139亿元。销售回款为公司提供了稳定的收入来源，确保企业有能力支付各项刚性开支，如建设安装费用、保交楼承诺，同时还留有余力用于土地拓展及大规模回购股份，展现企业依靠自身经营实现正向现金流循环的能力。
通过一系列主动财务结构调整，保利发展期末资产负债率为76.55%，扣预收后的资产负债率为67.14%，净负债率为61.20%，三项关键指标较期初均有不同程度下降，现金短债比达到1.28，继续保持在“三道红线”绿档水平，充分展示了公司稳健的财务状况和强大的偿债能力。
在确保财务稳健的同时，保利发展积极履行社会责任，大力回馈投资者。根据公司早前公布的《2023-2025年股东回报规划》，未来三年分红比例将大幅提升至40%，远高于行业平均水平。为提振投资者信心并做好市值管理，公司已斥资10亿元回购股份，预计年度分红与回购金额合计将超过60亿元，股息率高达5%，在行业中名列前茅。
产品升级筑牢核心竞争力
面对行业由规模驱动转向品质导向的新逻辑，保利发展前瞻性地提出了“品质时代”概念，并率先实践产品制胜战略。公司已形成涵盖“天悦人和”三大产品系、十二大子品牌的丰富产品矩阵。2023年，保利发展落地产品系项目79个，标志着产品系建设进入成熟阶段。公司在产品设计上注重多元化与价值叠加，兼顾刚需、刚改、改善及豪宅等多元需求，同时突出优质项目的独特卖点，打造出一批具有市场影响力的高品质项目，有力提升了市场竞争力。
在产品品质升级过程中，保利发展结合各地人文特色，精心打造“天-悦-和”三大产品系列，分别以新顶豪礼遇、新雅致人文、新烟火主义为主题，精准满足不同客户群体的个性化需求。
保利发展始终围绕“好产品、好服务、好生活”的核心目标，2023年持续深化内部管理，构建起“发展之树”体系化建设体系，通过对项目全生命周期的精细化管理，推进产品品牌服务标准化、投资定位一体化，显著提升了开发效率。年内，公司完成29.1万套产品交付，交付量同比增长12%，客户满意度持续提升。
克而瑞研究中心发布的“2023中国房地产企业产品力排行TOP100”榜单中，保利发展控股荣膺“2023年中国房地产企业产品力Top100”第三名，较上年提升两名。其中，天字系荣获全国十大顶级豪宅产品系，悦字系荣获全国十大轻奢精品产品系，天·悦·和产品系七个项目入选全国十大作品，保利和寓则被评为全国十佳白领公寓。
中指研究院分析指出，保利发展在2023年实现稳健高质量发展，关键在于：一是坚持正确的战略方向与坚定的战略执行力，聚焦普通住宅开发与核心城市深耕，核心城市货量储备近70%，住宅货量占比超过95%；二是坚持以客户为中心，持续提升产品服务体系化水平，从“全生命周期居住系统”到“人文社区”理念，再到“天悦人和”产品服务体系的升级，深度对接人民群众对美好生活的向往与需求；三是拥有行业领先的强大品牌信用，持续提供优质产品与服务，赢得市场广泛信赖，推动品牌价值不断提升。
行业观察人士指出，尽管2024年房地产行业将继续面临深度调整，但随着多地政府相继出台限购限售政策调整、降低首付比例及房贷利率等举措，市场预期与信心有望逐步恢复。保利发展等头部房企正积极创新营销策略，抓住“五一”、“双十一”等重要营销节点，以高品质产品驱动营收稳健增长。在市场各方的共同努力下，有望逐步化解市场风险，推动2024年房地产市场健康稳定发展，为行业树立可持续发展的新标杆。
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林采薇
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